« Rendement », vous avez dit « rendement » ?
Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier, il faut se baser sur un calcul assez simple : diviser la somme des loyers annuels devant être perçus par la somme investie lors de l’achat. Les frais d’entretien peuvent parfois faire différer le rendement brut; par exemple, lorsqu’un logement est ancien, il peut entraîner des frais d’entretien plus conséquents; ce ne sera pas forcément le cas pour un logement récent. Il est donc important pour un acheteur potentiel de calculer ces coûts sur une base nette. Ce calcul défini le montant disponible pour l’assainissement, une fois que les frais d’entretien et de gestion ainsi que les provisions pour objets vacants et les fonds de rénovations seront déduits du rendement brut. De plus, il est très important que la gestion du bien immobilier soit parfaitement organisée et que les situations de conflit avec les locataires soient à tout prix évitées.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, il ne faut pas négliger les frais supplémentaires : frais de mutation, notaire, d’enregistrement au registre foncier et taxe sur le transfert de propriété. Cela peut représenter une somme considérable.
L’achat d’un objet de rendement demande plus de fonds propres que lorsqu’il s’agit d’un bien à usage personnel. Lors du financement d’un bien immobilier locatif, les banques se focalisent sur la valeur de rendement. Cette valeur correspond aux revenus locatifs capitalisée et est, en général, beaucoup moins élevée que le prix d’achat. Le prix d’achat doit souvent être financé par 50% de fonds propres. Dans les portefeuilles d’investisseurs privés, cela représente souvent une concentration des risques.
La valeur de rendement est fortement dépendante du niveau des taux. Les biens financiers doivent être régulièrement réévalués par les banques qui exigent davantage de fonds propres au propriétaire lorsque la valeur de rendement diminue.
On ne constate pas de vraie hausse de prix de l’immobilier.
L’intérêt de l’achat d’un logement dépend aussi de l’évolution de sa valeur. La perte de valeur de l’objet peut provoquer un rendement nul et, en cas de vente, il peut même s’agir d’une opération à perte. Il est difficile pour les investisseurs de miser sur une plus-value durable dans l’environnement du marché actuel. Les prix de l’immobilier n’augmentent pas aussi fortement que les années précédentes et l’on constate même une baisse dans certaines régions. Il ne faut pas oublier que lorsque le propriétaire fait du bénéfice, il doit encore déduire l’impôt sur le gain immobilier ainsi que les frais de courtage.
En tenant compte de ces observations, investir dans la pierre rapporte…